执行异议案件中“预查封”的效力认定

执行异议案件中“预查封”的效力认定

案情

涉案房屋(日照市某小区003幢1单元(01)201号)系乙公司开发建设，潘某甲通过按揭方式购买。因潘某甲未按约定偿还贷款，2017年11月17日乙公司一次性替潘某甲提前归还了中国工商银行股份有限公司日照开发区支行的贷款本息。因潘某甲未按补充协议约定履行偿还贷款业务，乙公司于2017年8月15日向日照仲裁委员会提起仲裁申请，2018年2月6日，日照仲裁委员会裁决解除乙公司与潘某甲于2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201307150028)。

涉案房屋因丁公司与丙公司等公司、潘某甲借款合同纠纷一案，被日照经济技术开发区人民法院于2016年9月7日首次查封，后丁公司申请强制执行，日照经济技术开发区人民法院提取潘某甲在乙公司的购房款1 812 434.62元。2018年5月21日，日照经济技术开发区人民法院裁定解除对涉案房产的查封。2016年10月8日，因甲公司与潘某甲等民间借贷纠纷一案中，一审法院于作出(2016)鲁1102民初6062-1号民事裁定书，将潘某甲涉案房屋查封，但因涉案房屋未出证，无法办理查封。后甲公司申请执行。一审法院于2017年12月4日作出(2017)鲁1102执2492号执行裁定书查封了潘某甲涉案房屋(预查封)。该案执行过程中，乙公司提出执行异议，一审法院驳回其异议后，乙公司于2018年6月26日提出本案案外人执行异议之诉。

乙公司向一审法院起诉请求：1.停止执行并判决依法解除对位于日照市某小区003幢01单元2层(01)201号房产的查封；2.请求确认位于日照市某小区003幢01单元2层(01)201号房产所有权归乙公司所有；3.请求判决本案诉讼费由甲公司承担。

一审法院判决：驳回乙公司的诉讼请求。乙公司不服一审判决，提起上诉。

二审法院判决：一、撤销一审判决；二、不得执行乙公司名下位于日照市某小区003幢01单元2层(01)201号房产；三、确认日照市某小区003幢01单元2层(01)201号房产归乙公司所有；四、驳回乙公司其他诉讼请求。

争议

乙公司是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。　　

观点一：一审法院于2017年12月4日作出(2017)鲁1102执2492号执行裁定书，虽然查封为轮候查封，但作出裁定书的时间均在本案乙公司提供的2018年2月6日日照市仲裁委员会(2017)日仲字第290号裁决书之前，也就是甲公司对涉案房屋的查封在前，乙公司与第三人通过仲裁裁决就涉案房屋的商品房买卖合同的解除在后，乙公司根据该仲裁裁决书要求停止执行并解除乙公司对涉案房屋的查封无法律依据。　　

观点二：虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但该上述通知同时又规定了预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记，且预查封具有期限。而目前法律仅规定被查封房产不得再行转让,，并未限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。综合全案情况，乙公司享有足以排除执行的民事权益。

评析

笔者同意观点二，乙公司对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。理由如下：

首先，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然甲公司主张涉案房屋的所有权人为潘某甲，但根据其提交的房屋权属状况信息显示，涉案房屋仅是在2013年7月23日办理了《商品房买卖合同》的备案登记，而备案登记系为了保障将来实现物权而向登记机构申请的登记,其本身并不能产生设立物权的法律效力，在并无证据证实涉案房屋的所有权已登记至潘某甲名下的情形下，甲公司主张潘某甲系涉案房屋所有权人的依据不足，二审法院不予支持。其次，甲公司因与潘某甲之间的债权债务纠纷向一审法院申请执行，一审法院在执行过程中预查封了涉案房屋，而预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。预查封的效力应视为冻结不动产物权登记簿的登记，系以限制预告登记人未来对标的物的处分，通过预查封固定的是预告登记本身及本登记完成之后对房屋的查封，对于备案登记或预告登记能否产生房屋所有权的变动，还需要依赖登记背后的原因行为即房屋买卖合同的履行情况来确定，故本案涉案房屋的查封实质上固定的系登记薄上的房屋登记状况，并未产生确认涉案房屋所有权归属潘某甲的效力。　　

再次，虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但该上述通知同时又规定了预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记，且预查封具有期限。而目前法律仅规定被查封房产不得再行转让，并未限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。一审法院对涉案房屋采取预查封保全措施系基于乙公司与潘某甲签订的商品房买卖合同及补充协议，但在合同履行过程中，涉案房屋未办理相应的产权变更登记手续，且潘某甲存在合同解除的情形，乙公司行使合法正当的合同解除权，并不违反法律规定。涉案仲裁裁决具有法律效力，该裁决已确认涉案合同解除，在涉案合同被合法解除后，涉案房屋本身不再是预查封的对象,需返还的购房款等成为预查封的对象。　　

最后，日照经济技术开发区人民法院作为涉案房屋的首封法院，已于2018年3月20日依据(2016)鲁1191执39号之五执行裁定书，提取了潘某甲在乙公司的涉案房屋的购房款；乙公司亦于2017年11月17日替潘某甲偿还了涉案房屋的银行贷款；根据以上事实，潘某甲对涉案房屋也不存在支付全部或大部分房屋价款并要求乙公司办理产权过户登记的条件。　　

    综上所述，乙公司请求阻却对涉案房产的执行的理由成立。