李源律师就《民法典》第三百九十条分享案例探讨

一、案情简介

        2013年6月28日陈某、孙某自某小额贷款公司处借款人民币200万元，同日，陈某用其名下所有的一套房产及土地为该笔借款进行抵押担保，并在房地产管理部门办理抵押登记。后因陈某、孙某未履行还款义务，该小贷公司公司将二人诉至法院，判决书判项中明确，小贷公司对上述抵押房产及土地享有优先受偿权”。案件执行拍卖过程中，案外人赵某、张某提出异议，主张因陈某二人拖欠两人借款，上述抵押土地上未办理产权证的传达室、北屋、餐厅、大厅等房产已于2013年9月30日抵顶给案外人，小贷公司无权就上述财产申请拍卖享有优先受偿权。

       二、案外人赵某、张某对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益。

       首先，案外人赵某、张某提交了两份民事判决书及以物抵债协议，主张因陈某二人拖欠借款，案外人将其诉至法院，并于其后达成以物抵债协议。但是判决书与两案外人提交的2013年9月30日签订的（抵账)协议内容不相符，两者没有关联性，抵账协议真实性亦无法证明。

       根据张某提交的民事判决书的内容可以证实，张某于2014年因陈某未归还2012年2月27日的借款151万元，将其诉至法院，后依法判决。根据赵某提交的民事判决书的内容可以证实，赵某于2014年因陈某未归还2010年10月1日的借款200万元，将其诉至法院，后依法判决。而案外人人提交的其与陈某的（抵账）协议载明，2013年9月30日，陈某因无法归还尚欠两异议人2011年9月10日的借款490万元，所以将涉案房产中无房产证的部分抵顶两人借款276万元。显然其提供的两份法院判决书中借款数额、借款时间和抵账协议中所抵顶借款的数额、时间不一致，两份判决书载明的债权与抵债协议无任何关联性，抵账协议真实性亦无法证明，两案外人人无法证实其享有涉案房产中无证房产的民事权益。

        其次，即使抵债协议真实，两案外人人也不享有涉案房产中无证房产的民事权益。《民法典》第三百九十条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。由上述土地他项权证中的土地宗图，以及两案外人在庭审中陈述的无证房产是2008年建成的事实相互印证可以证明，涉案土地上的无证房产在陈某为小贷公司办理抵押登记时，就已经建成在涉案土地上。因此，应视为一并抵押给小贷公司，小贷公司仍对抵押土地上的无证房产享有优先受偿权。