执行异议之诉中，不动产实际权利人与证载权利人不一致时如何裁判？

        某汽车销售公司名下登记有土地一宗，且于2017年办理了抵押权人为某农商银行的抵押登记手续，因该汽车销售公司对外拖欠款项较多，上述土地先后被多个债权人申请法院查封。现上述土地首封债权人申请法院评估拍卖该宗土地及地上附属物，拍卖过程中，某社区居民委员会（以下简称社区居委会）提出执行异议，主张涉案土地实际为某汽车销售公司承租，请求法院停止执行涉案土地，并确认其为涉案土地的实际权利人。 

        本案的争议焦点为涉案土地使用权权利人的问题。《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的真实性与合法性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定“对案外人异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断。”因此，实践中一般以登记为准，案外人主张其系不动产物权的实际权利人一般不予支持。

        但是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，应当由原告即社区居委会举证证明涉案土地使用权的权利归属。同时，由于不动产登记的公信力，在否定不动产登记簿作为不动产物权归属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记簿记载的真实性。只有在原告提供的证据在证明其为不动产物权权利人具有高度可能性且不动产登记簿上记载确实有错误等待证事实能够排除合理怀疑的程度，才能达到证明标准。

        本案案件审理过程中，首封债权人提供了涉案土地的《国有土地使用权证》证明涉案土地于2006年10月13日办理了《国有土地使用权证》，证载土地使用权人为某汽车销售公司、用途为商用、使用权类型为出让、土地面积为10000平方米、并载明了土地面积及四至。同时，根据涉案土地地籍档案记载，涉案土地于2003年3月11日由某汽车销售公司与社区居委会签订《土地转让协议》购买而来，其该权属证书系由2004年的国有土地使用权证书换发而来。

        而社区居委会仅提供了其与某汽车销售公司签订的《土地租赁合同书》，该合同第二条约定“租赁期限为五十年，自2001年1月1日至2050年12月31日”，且不讨论其租赁期限已超法律规定，根据工商登记信息，该汽车销售公司于2002年7月25日成立，其2001年1月签订盖章的《土地租赁合同书》不具有真实性。其次，该租赁合同书签订时间在2003年3月11日双方签订《土地转让协议》之前、办理涉案土地国有土地使用权证之前，即使该租赁合同有效，也无法否定双方在之后形成了土地买卖的合意，更无法证明社区居委会为涉案土地的所有权人。再次，涉案土地自2003年涉案土地登记于被执行人名下至今已十七年，期间该宗土地于2017年4月6日办理了抵押权人为某农村商业银行股份有限公司的抵押登记、被各个债权人先后11轮候查封，原告从未提出任何异议，更无法令人信服其为涉案土地的实际权利人。

       因此，结合本案当事人提供的证据、证明效力等，笔者认为涉案土地使用权权利人为某汽车销售有限公司，社区居委会的执行异议请求应予驳回。